Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях. Примерное техническое задание на оценку недвижимого имущества, находя
размер шрифта
РАСПОРЯЖЕНИЕ Минимущества РФ от 23-06-2000 112-р ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НАХОДЯЩЕГОСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ... Актуально в 2018 году
ПРИМЕРНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Форма ПРИМЕРНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Министерство имущественных отношений Российской Федерации в лице _________________________________________________________, действующего на основании Положения, в дальнейшем именуемое - Заказчик, с одной стороны, и ______________________________ в лице (оценщик) ________________________ ________________________, действующего на (должность) (Ф.И.О.) основании ________________, в дальнейшем именуемый - Оценщик, с другой стороны, составили настоящее техническое задание для проведения работ по оценке в соответствии с договором N _______ от "__" ___________ 200_ г. (далее - Договор). 1. Объект оценки Объектом оценки является ____________________________________. 2. Цель оценки Целью оценки является: ______________________________________. 3. Вид определяемой стоимости Вид определяемой стоимости: _________________________________. 4. Дата оценки Оценка проводится по состоянию на "__" __________ 200_ г. 5. Сведения об объекте оценки __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ 6. Требования к проведению оценки 6.1. Оценка должна быть проведена с использованием доходного, сравнительного (рыночного) и затратного (имущественного) подходов согласно соответствующим стандартам оценки. Применение, равно как и неприменение указанных методов оценки, должно быть аргументировано Оценщиком. 6.2. Оценка проводится в последовательности и в сроки, указанные в Договоре. 7. Требования к отчету об оценке 7.1. Результаты оценки должны быть представлены Заказчику в виде письменного отчета об оценке (далее - Отчет). 7.2. Отчет должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и содержать: - дату (даты) проведения оценки; - дату составления и порядковый номер Отчета; - точное описание объекта оценки; - основание для проведения оценки; - цели и задачи оценки; - вид определяемой стоимости; - указание на стандарты оценки и обоснование их использования при проведении оценки; - перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источника их получения; - принятые при проведении оценки допущения и корректировки, а также их обоснование; - последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата; - юридический адрес Оценщика и копию страхового полиса, подтверждающего страхование гражданской ответственности Оценщика; - иные сведения, являющиеся, по мнению Оценщика, существенно важными для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки. 8. Заключительные положения Любые дополнения, изменения и приложения к настоящему техническому заданию действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон. 9. Подписи Сторон Заказчик: Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Адрес) ИНН __________________ Первый заместитель Министра / Заместитель Министра _______________ (Ф.И.О.) Оценщик: (Организация) (Адрес) ИНН __________________ __________________ _______________ (Должность) (Ф.И.О.)
Техническое задание
на оценку объектов недвижимости, вносимых в качестве вклада РФ в инвестиционные проекты и определение доли РФ в будущих объектах
Москва 2006
1. Введение 4
2. Используемые Термины 4
3. задание на оценку 4
4. Процесс оценки (порядок проведения работ) 5
6. общие требования к отчету об оценке 5
5. Сбор исходной информации 7
5.1. Общие положения 7
5.2. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта 7
5.3. Осмотр объекта и фотофиксация 8
6. Постановка задачи 9
6.1. Цели и задачи оценки 9
6.2. Объект оценки 10
6.3. Оцениваемые права 12
6.4. Права на объект оценки 12
6.5. Вид определяемой стоимости 12
6.6. Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки) 13
6.7. Дата составления отчета 13
6.8. Используемые стандарты оценки 13
6.9. Допущения и ограничения 13
6.10. Выбор методологии 13
7. Описание объекта оценки 14
7.1. Местоположение 14
7.2. Земельный участок 15
7.3. Улучшения 15
7.4. Особенности описания объекта при оценке права требования 16
8. Анализ рынка объекта оценки 16
9. Анализ наиболее эффективного использования 18
10. Затратный подход 21
10.1. Особенности применения 21
10.2. Оценка прав на земельный участок 21
10.3. Стоимость строительства 22
10.4. Строительная готовность 22
10.5. Накопленный износ 22
Износ, вызванный недостающими улучшениями (требующими добавления) 23
Износ, вызванный лишними улучшениями (сверхулучшениями) 23
Прочие требования 24
11. Сравнительный подход 25
11.1. Особенности применения 25
11.2. Подбор объектов-аналогов 25
11.3. Описание объектов-аналогов 25
11.4. Выбор единицы сравнения 25
11.5. Выявление ценообразующих факторов, их влияния и внесение корректировок 26
12. Доходный подход 28
12.1. Особенности применения 28
12.2. Учет дополнительных затрат и обременений 30
12.3. Прогнозный срок 30
12.4. Инвестиционные затраты 30
12.5. Периодические доходы 31
12.6. Периодические расходы 31
12.7. Реверсия 31
12.8. Прогноз темпов изменения показателей 32
12.9. Ставки дисконтирования и капитализации 32
13. Согласование результатов и определение итоговой стоимости 33
14. Определение доли РФ 33
1.Введение
Данное техническое задание содержит требования в отношении процесса проведения оценки, используемой методологии оценки и отчета об оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, для определения стоимости вклада РФ в инвестиционные проекты или стоимости права требования на долю РФ в будущих объектах, а также требуемой доли РФ в будущем объекте.
2.Используемые Термины
В инвестиционных контрактах, заключенных и заключаемых РФ, как правило, используются следующие термины.
Инвестиционный проект - совокупность организационно-технических мероприятий по строительству Инвестиционного объекта, с использованием вложений собственного, заемного и (или) привлекаемого капитала (инвестиций) из различных источников, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пуско-наладочных работ, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав Сторон в соответствии с условиями Инвестиционного контракта.
Инвестиционный объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых Инвестор в соответствии с утвержденной им и Заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации Инвестиционного проекта.
Инвестиционный контракт - документ, оформляемый Сторонами после принятия соответствующего распорядительного документа с целью урегулирования взаимоотношений Сторон по реализацииИнвестиционного проекта.
Инвестиционный вклад РФ - объект недвижимости, вовлекаемый в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях с целью создания инвестиционного объекта.
Доля Российской Федерации в инвестиционном объекте – доля площадей, передаваемых в результате реализации инвестиционного контракта в собственность РФ, выраженная в процентах или натуральных показателях.
3.задание на оценку
Задание на оценку должно являться неотъемлемой частью договора на оценку.
Задание на оценку должно включать следующие обязательные составляющие.
Цели и задачи оценки;
Объект оценки (наименование и адрес);
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы, описывающие обременения и обязательства и др.;
Дата проведения оценки (дата определения стоимости);
Специальные допущения и ограничения (в том числе требования по учету затрат на строительство социальных объектов).
Необходимость проведения специальных экспертиз (правовая, техническая).
Формат представления результата (указать требуется ли учитывать в результате оценки обременения и обязательства, необходимость определения требуемой доли РФ в новом объекте).
4.Процесс оценки (порядок проведения работ)
Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы.
Процесс оценки должен включать следующие основные этапы.
Определение целей и задач оценки.
Идентификация объекта (наименование, адрес, состав, оцениваемые права, анализ правового поля объекта).
Фиксация вида определяемой стоимости.
Фиксация даты проведения оценки.
Формирование ограничений и допущений.
Выбор методологии
Информация об объекте оценки.
Документы.
Осмотр и фотофиксация.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.
Затратный подход.
Доходный подход.
Сравнительный подход.
Согласование результатов и определение итоговой стоимости.
Постановка задачи.
Сбор исходной информации.
Общая информация (регион, город, локальное окружение).
Рынок объекта оценки.
Анализ наиболее эффективного использования
Расчет искомой стоимости.
Подготовка отчета.
общие требования к отчету об оценке
Отчет должен удовлетворять требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. 1
Отчет должен содержать отражение всех разделов и расчетов, выполненных в процессе оценки;
Состав и логика представленных описательных и расчетных материалов должны позволять пользователю отчета полностью воспроизвести весь расчет и придти к аналогичным качественным и количественным выводам;
Все значимые исходные материалы должны быть представлены в приложении к отчету, в том числе правоустанавливающие, проектные и другие документы по объекту, полная информация об использованных объектах-аналогах, акт приема-передачи документов, заключения специальных экспертиз и др.;
Источники информации должны быть проверяемые, авторитетные и достоверные. Источник должен содержать указание на контактную информацию (телефон, контактное лицо), точную ссылку на размещение данной информации в открытых источниках. Если в качестве источника используется печатные СМИ, то должно быть указано название журнала и номер, если итернет – адрес сайта с указанием точной ссылки, где содержится конкретный аналитический материал;
По всем использованным методам должно быть представлено обоснование их использования и описан алгоритм применения.
Все исходные данные должны быть проверены на соответствие рыночным диапазонам;
Отчет не должен содержать излишнюю информацию, которая не используется в анализе ценообразования на объект оценки.
Требования к отдельным разделам отчета представлены далее по тексту данного технического задания.
5.Сбор исходной информации
5.1.Общие положения
Сбор информации и анализ осуществляется для факторов, оказывающих непосредственное влияние на стоимость объекта. В зависимости от того, является ли объектом оценки конкретный объект недвижимости (как вклад в инвестпроект) или права требования на результаты инвестиционной деятельности, сбор и анализ информации по объекту имеет свои особенности.
В первом случае акцент делается на информацию, позволяющую осуществить максимально полный и детальный анализ различных вариантов использования объектов оценки и существующих ограничений для определения технико-экономических характеристик будущего объекта, а также внешней среды объекта
Когда объектом оценки выступают права требования, техническая информация о будущем инвестиционном объекте содержится в инвестиционном контракте и согласованной сторонами проектной документации акцент делается на анализе рыночной информации по конкретному варианту использования.
Сбор исходной информации включает сбор документов, устанавливающих количественные, качественные и правовые характеристики объекта, осмотр объекта и сбор внешней (рыночной) информации.
Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.
5.2.Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта:
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.);
Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);
Документы по инвестиционной деятельности (инвестиционный контракт с дополнительными соглашениями, распоряжение о вовлечении объекта в инвестиционную деятельность);
Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам, наличие рекреационных зон и др.)
Документы по обременениям (договора аренды, залога и др.);
Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.);
Проектная документация, исполнительная документация по строительству. Документы о проведении реконструкции, расширении, модернизации;
Эксплуатационная документация;
Акты обследования технического состояния;
Справка о балансовой стоимости объекта;
Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.
5.3.Осмотр объекта и фотофиксация
Осмотр объекта включает следующие составляющие.
Осмотр местоположения;
Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик;
Осмотр инженерных коммуникаций;
Фиксация строительной готовности;
Фиксация технического состояния;
Фотофиксация. Фотофиксация предполагает фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструктива, функционала, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения.
Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.
6.Постановка задачи
6.1.Цели и задачи оценки
Оценка объектов недвижимости для вовлечения в инвестиционную деятельность имеет ряд особенностей, связанных тем, что текущее использование (текущие характеристики) объекта инвестирования не соответствуют его наиболее эффективному использованию, а также зависит от наличия подписанного инвестиционного контракта и других факторов. Основой для корректного построения модели оценки и определения объекта оценки является четкая идентификация целей и задач оценки 2 и объекта оценки.
На момент проведения оценки инвестиционный проект с точки зрения наличия определенности будущей застройки может находиться на одной из следующих стадий.
Отсутствует какая-либо информация о предполагаемой застройке.
Имеется проект инвестиционного контракта, предпроектные проработки;
Имеется заключенный инвестиционный контракт.
Такая градация важна для понимания потенциальных возможностей по строительству и корректной идентификации объекта оценки как объекта будущей сделки.
В случае если инвестиционный контракт отсутствует, и нет каких-либо планов на строительство, оценщик решает стандартную задачу оценки объекта недвижимости, проводя анализ наиболее эффективного использования объекта. Результат оценки будет являться вкладом (потенциальным) РФ в инвестиционный проект и может быть использован для заключения инвестиционного контракта, в части определения требуемой денежной компенсации РФ или доли РФ в будущем объекте. Основной сложностью данного расчета является определение будущего функционального назначения, плотности застройки, других потребительских качеств и технико-экономических характеристик будущего объекта. Такая оценка может быть предварительной и проходит дальнейшее уточнение после появления конкретных инвесторов, конкретных проектных проработок или в результате реализации проекта.
Возможна также ситуация когда инвестиционный проект уже на стадии исполнения, однако в результате ряда факторов юридические основания для его осуществления отсутствуют, утратили силу или признаны нелегитимными. В этой ситуации в техническом задании на оценку заказчиком оценки должно быть указано следует ли учитывать ранее понесенные Инвестором затраты, то есть будут ли они зачтены Инвестору с указанием основания для такого учета.
Наличие проекта инвестиционного контракта позволяет оперировать конкретными характеристиками будущих объектов, а также учитывать предполагаемую «социальную нагрузку» проекта и другие дополнительные обязательства Инвестора. В качестве таких составляющих могут выступать требования со стороны РФ по проведению ремонтных, строительных работ, передаче других объектов и прочее.
Когда инвестиционный контракт заключен – в инвестиционном контракте имеются четко зафиксированные проектные характеристики будущего объекта, права и обязательства сторон, в том числе распределение долей участников в виде общих площадей или процентных показателей. В данном варианте результаты оценки могут быть использованы для решения следующих целей и задач:
Переуступка права требования РФ по инвестиционному контракту;
Досрочное исполнение Инвестором обязательств по инвестиционному контракту;
Подготовка дополнительного соглашения к инвестиционному контракту.
Учитывая, что РФ участвует в инвестиционных контрактах, как правило, с социальной мотивацией, распространенным случаем является изменение первоначальных условий контракта с целью ускорения или увеличения социального эффекта. Так, например, право требования РФ на долю квартир в строящемся доме меняется на готовые квартиры, а доля в коммерческом объекте на объекты жилищного фонда, или работы (ремонт, реконструкция, строительство) на социально направленных объектах. В этом случае возникает задача оценки существующих прав РФ по инвестиционному контракту и сопоставления с необходимыми альтернативными объектами.
6.2.Объект оценки
Существуют 2 типа объектов оценки при оценке объектов, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях:
Инвестиционный вклад РФ в инвестиционный проект;
Право требования на долю в инвестиционном объекте.
В качестве вклада РФ в инвестпроект , как правило, выступают объекты недвижимого имущества и права на них. Наиболее распространенными вариантами вклада РФ являются земельные участки, объекты недвижимости под снос и объекты недвижимости, требующие реконструкции.
Идентификация объекта оценки осуществляется в непосредственной связи с целями и задачами оценки. На рисунке 1 представлена упрощенная модель инвестиционного проекта, в котором участвует РФ и Инвестор. Вертикальная шкала характеризует стоимость, горизонтальная время.
РФ обладает в начальный момент времени объектом, имеющим стоимость при текущем использовании С т. Наиболее эффективным использованием объекта является проведение строительных работ на объекте с привлечением капитала в размере З, что приводит к появлению добавленной стоимости ΔС. Данные затраты несет Инвестор. В результате будущая рыночная стоимость нового объекта составит БС ио, а рыночная стоимость инвестиционного вклада РФ С определится как разница дисконтированных положительных и отрицательных потоков, или по приведенной упрощенной модели как разница дисконтированной БС ио и дисконтированных затрат на строительство (З). Очевидно, что рыночная стоимость С складывается из стоимости в текущем использовании С т и добавленной стоимости ΔС.
Рисунок 1
ТС ио – текущая стоимость инвестиционного объекта;
ТС з – текущая стоимость затрат по проекту;
C – рыночная стоимость инвестиционного вклада РФ;
С т – стоимость объекта при текущем использовании;
ΔС – добавленная стоимость;
З – затраты по проекту;
БС з – будущая стоимость затрат по проекту;
БС – будущая стоимость инвестиционного вклада РФ;
БС ио – будущая стоимость инвестиционного объекта;
i – требуемая ставка дохода (дисконтирования) по проекту;
Т – срок ввода объекта в эксплуатацию.
В зависимости от постановки задачи в части фиксации конкретного временного среза или фиксации какого-либо параметра, указанная модель позволяет получить правильный алгоритм расчета искомой стоимости. Так понесенные на протяжении проекта затраты могут быть приведены к любому моменту времени, то есть на дату ввода объекта в эксплуатацию, на начальный период (дату оценки) и на любой другой срок в процессе реализации проекта с помощью ставки дисконтирования. При этом использованный для упрощения модели единый отрицательный платеж в середине проекта может быть заменен реальной схемой освоения капитальных вложений, будущая стоимость инвестиционного объекта (будущая цена продажи) может быть представлена в виде потока арендных и/или реверсионных платежей, а инвестиционных объектов может быть несколько.
Одной из постановок задач может быть преобразование вклада РФ в требуемую долю РФ (в процентах) в будущем инвестиционном объекте. Величина доли РФ определяется как отношение рыночной стоимости инвестиционного вклада РФ к величине текущей стоимости нового объекта (С/ТС ио). Как видно из модели данная задача может быть также решена путем проведения стоимостного среза не на текущий момент времени, а на этапе передачи объекта в собственность РФ, при этом, очевидно, что относительный результат (соотношение долей) остается тот же (БС/БС ио).
Следует обратить внимание, что основополагающую роль в данной модели играет принцип добавочной продуктивности - денежный поток, остающийся после компенсации затрат на труд, капитал и управление (предпринимательство) относится к земле. Из представленной модели видно, что накопление дохода на рыночную стоимость вклада РФ до уровня его будущей стоимости БС происходит по ставке дохода проекта i, а текущая стоимость объекта при текущем использовании преобразуется к БС по ставке превышающей ставку дохода проекта i.
Когда есть подписанный инвестиционный контракт, как правило, объектом оценки выступает право требования на долюРФ в инвестиционном объекте, зафиксированную в контракте в относительных (%) или натуральных показателях (например, квадратные метры). По условиям инвестконтракта Инвестор часто обязан провести ряд дополнительных работ на других объектах, не связанных с инвестиционным объектом. То есть в общем случае рыночная стоимость права требования по инвестиционному контракту определяется как сумма текущей стоимости доли РФ в инвестиционном объекте и текущей стоимости дополнительных затрат. На практике часто стоит задача определения стоимости только права требования на долю, чтобы, например, осуществить досрочное исполнение обязательств или сделку мены. При наличии подписанного инвестиционного контракта РФ на протяжении всего срока его реализации РФ не несет никаких затрат и не проводит никаких работ, а по факту реализации проекта получает готовый объект с проектными характеристиками. А значит, расчет искомой стоимости сводится к определению будущей рыночной стоимости доли РФ в объекте инвестирования и приведению данной величины на дату проведения оценки ставкой дисконтирования.
6.3.Оцениваемые права
В данном разделе должны быть зафиксированы оцениваемые права и обязательства, а также представлено их описание.
Для оценки инвестиционного вклада РФ в проект оцениваемыми правами являются право собственности на существующие улучшения и/или право аренды или собственности на земельный участок. При отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок оценке подлежит исключительное (преимущественное) право заключения договора аренды или право выкупа земельного участка. Выбор одного из двух указанных вариантов должен быть основан на анализе эффективности для будущего собственника реализации этих вариантов.
При оценке доли РФ оцениваемыми правами, как отмечалось выше, являются права требования.
Возможен вариант, когда следует оценить долю или вклад РФ с учетом обременений существующего объекта. Наиболее распространенными примерами являются:
наличие других собственников нежилых помещений, кроме РФ в существующем объекте;
наличие жильцов в жилых помещениях;
обязательства по компенсации затрат третьим лицам;
наличие арендаторов с долгосрочными договорами аренды;
действующее на территории объекта инвестирования производство.
Тогда на Инвестора могут ложиться затраты по расселению, выкупу, перебазированию, если иное не оговорено в инвестиционном контракте.
Кроме того, распространенной задачей является не только необходимость учета обременений объекта, но и дополнительных обязательств Инвестора, например ремонт, реконструкция, строительство прочих объектов.
6.4.Права на объект оценки
В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, описывающие права на объект оценки приводятся в приложении к отчету.
6.5.Вид определяемой стоимости
Во всех случаях оценке подлежит рыночная стоимость объекта оценки, так как согласно действующему законодательству хозяйственный оборот объектов, находящихся в собственности РФ, должен происходить по рыночной стоимости. Кроме того, РФ вовлекает объект в инвестиционную деятельность на условиях его наиболее эффективного использования, а далее на всех стадиях проекта РФ имеет оборотоспособное право требования, которое можно переуступить на открытом рынке по рыночной стоимости.
6.6.Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки)
Под датой проведения оценки (датой определения стоимости, датой оценки) следует понимать дату, по состоянию на которую определяется искомая стоимость. Дата указывается как конкретное число, а не период проведения работ.
6.7.Дата составления отчета
Данная дата фиксирует конкретное число, когда работа с отчетом была закончена. Согласно «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. №519 «Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».
6.8.Используемые стандарты оценки
Оценщик обязан использовать «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001г. №519, а также может использовать другие стандарты оценки, в частности стандарты саморегулируемой организации, где он состоит в части, не противоречащей действующему законодательству.
6.9.Допущения и ограничения
При наличии подписанного инвестиционного контракта или его проекта возможно проведение оценки с учетом ограничений, накладываемых контрактом. В этом случае ограничения контракта могут выступать как юридические ограничения при анализе наиболее эффективного использования. Данный факт должен быть зафиксирован в задании на оценку, отчете об оценке в части допущений и ограничений. Данные ограничения не должны вступать в противоречие с действующим законодательством и очевидной логикой. Так, например, не может быть использована стоимость при существующем использовании или не учтена стоимость прав на земельный участок.
6.10.Выбор методологии
В зависимости от объекта оценки производится выбор применяемой оценочной методологии.
Если объектом оценки является вклад РФ в инвестиционный проект, следует использовать следующую методологию.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Расчет стоимости вклада доходным подходом как разницы между доходами от реализации инвестиционного проекта и затратами на создание инвестиционного объекта, приведенными к дате оценки.
Определение доли РФ в будущем объекте (при необходимости).
Для оценки вклада может использоваться также затратный и сравнительный подходы, если они позволяют в конкретном случае учесть потенциальную полезность объекта-вклада, в противном случае необходимо обосновать отказ от их использования или использовать полученные результаты индикативно и не учитывать при согласовании.
технические и (или) структурные проекты , ведомственная целевая программа - объединять расходы на ... Объекты недвижимости , находящиеся в ведении Вооруженных Сил РФ ...
Нужд» ежегодно на техническому заданию и... : продажа Для оценки объекта недвижимого Определенная оценщиком стоимость объекта недвижимого имущества, руб...
Е ж е к в а р т а л ь н ы й о т ч е т открытое акционерное общество " северо-западное пароходство" код эмитента 00141-a за 1 квартал 2011 г
ОтчетНужд» ежегодно на основе конкурса, основными условиями которого являются соответствие техническому заданию и... : продажа Для оценки объекта недвижимого имущества привлекался оценщик Определенная оценщиком стоимость объекта недвижимого имущества, руб...
Толкушкин (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г N 102-ФЗ " Об ипотеке (залоге недвижимости)" - Система ГАРАНТ 2005 г Предисловие
Закон... на территории РФ номер объекта недвижимости , который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического ... оценка предприятий как имущественных комплексов, а также предпринимательских рисков; - разработка и анализ инвестиционных проектов ...
Ищите тесты не только по названиям
ТестыПервый этап оценки инвестиционного проекта заключается в оценке 34. На втором этапе оценки инвестиционного проекта осуществляется оценка эффективности проекта 35. ... 62. Передача объектов НМА в качестве вклада в уставный капитал отражается на счете 63. ...
В результате выдаваемый экспертом отчет об оценке стоимости залога позволяет кредитной организации сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности Определение реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на заложенное в ходе кредита имущество.
Оценка квартиры, дома
Независимо от целей, оценка стоимости квартиры, жилого дома, коттеджа или любого другого помещения для жилья производится с учетом всех факторов и ценообразущих особенностей объекта. В расчет берутся следующие основные характеристики: площадь объекта; этажность здания; год постройки; состояние коммуникаций; внутренняя и внешняя отделка жилого помещения; состояние инфраструктуры; местоположение и престижность района; и др.Техническое задание на оценку квартиры
К числу приятных хлопот новоселов, получивших долгожданные ключи от новой квартиры, относится оценка квартиры для оформления собственности.Отчет об оценке квартиры в новостройке, понадобится для изменения процентной ставки Сбербанка, если об этом указано в кредитном договоре заемщика. Сама закладная по ипотеке оформляется в Сбербанке и подписывается главным заемщиком. Согласно требованиям Сбербанка закладная на квартиру по ипотеке должна содержать оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, на которой одобрена ипотека.
ОЦЕНКА коммерческой недвижимости
Стремительный рост и переменчивость рынка недвижимости, а также регулярные изменения в системе налогообложения, сделали услуги по оценке стоимости недвижимости востребованными, да и просто необходимыми как для организаций, так и для частных лиц.Как правило, объекты недвижимого имущества являются наиболее ценной частью активов физических и юридических лиц.
Поэтому владение точной и объективной информацией о стоимости имеющейся недвижимости помогает значительно ускорить процесс проведение сделок по купле-продаже или аренде, вступить в права наследства, застраховать имущество, упростить процедуру подсчетов и выплаты налогов, а также дает четкое представление об актуальной цене находящегося в собственности недвижимого имущества.
Оценка недвижимости
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.Объекты недвижимого имущества включают в себя: земельные участки, здания и помещения промышленного, торгового, административного или иного назначения; производственные комплексы; жилые дома, квартиры; многолетние насаждения; сооружения — дороги, мосты, подъездные пути, ограждения; объекты незавершенного строительства.
Выделим главные цели оценки бизнеса.
— оценка активов предприятия, — решение споров между собственниками предприятия (в случае долевой собственности), — вступление в наследство для совершения каких-либо нотариальных действий, — перед планированием стратегических путей для развития компании, — продажа федеральной или муниципальной собственности, — установление величины арендных выплат, когда действующий бизнес сдается в аренду, — выкуп акций акционерами, — установление стоимости принадлежащих компании ценных бумаг перед разнообразными действиями с ними, — разработка бизнес-плана.
