Большое количество людей из года в год выбирают покупку квартиры в строящемся доме. Это не удивительно, так как подобное приобретение обходится в разы дешевле, особенно на ранней стадии строительства.

Привлекательность такой покупки довольно высока, но не менее высоки и риски. Каждый покупатель строящейся недвижимости сталкивается вопросами – достроиться ли дом и какого качества он будет?

Более подробно о застройщиках вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4).

Первичный отбор застройщиков

Прежде чем заключать договор с застройщиком постарайтесь найти о нем как можно больше информации, изучите статистику построенных домов, узнайте были ли судебные споры с дольщиками и сравните цены.

Для поиска информации подойдут различные источники, такие как:

• Интернет

  Поищите информацию на официальном и сайте о завершенных объектах или пообщайтесь на форуме с теми, кто уже приобретал жилье у этого застройщика. Посмотрите фотографии и видео строящегося дома, оцените скорость строительства.

• СМИ

  Изучите статьи в газетах и журналах, а также репортажи на телевидение, но не забывайте, что некоторые материалы могут быть рекламными.

• Отзывы знакомых

  Возможно кто-то из ваших друзей уже имел опыт покупки квартиры в строящемся доме. Поговорите с ними. Личной опыт – самый ценный. Кроме того, вы сможете сразу узнать о примерных дальнейших вложениях, касающихся ремонта новой квартиры.

• Экскурсия по объекту

  Поезжайте на стройку. Там можно найти рабочих и поговорить с ним о том, как быстро идет строительство и узнать, какие прогнозы они дают.

Какие документы смотреть?

После того как вы собрали всевозможную информацию о застройщиках, выбрали для себя подходящего, самое время проверить документы.

Необходимо запросить учредительные документы: устав, свидетельство о присвоении ОГРН и ИНН.

Также попросите, чтобы вам предоставили лицензию на строительство и обязательно проверьте срок ее действия.

Кроме это застройщик обязан предоставить вам документы, подтверждающие его права на земельный участок, разрешение на строительство и проектную документацию.

Более подробно о документах, которые должны быть у застройщика вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4).

Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать билет и распечатать его.

Что должно быть в договоре?

На данный момент самым безопасным договором для дольщика является договор долевого участия в строительстве жилья, который обязательно регистрируется в Росреестре, что полностью исключает двойные продажи.

Но есть и другие договоры, которые застройщик может предложить, например: договор уступки прав требования или договор паенакопления в ЖСК.

Каким бы ни был договор в нем обязательно должны быть указаны:

• Адрес будущего дома,
• Кадастровый номер участка
• Этаж и предварительный номер квартиры
• Планировка, размер и отделка
• Дата сдачи

Кроме основного договора хороший застройщик должен выдать договор страхования недвижимости. Подписав его вы сможете обезопасить себя от остановки строительства по причине банкротства или стихийного бедствия.

Рейтинг застройщиков

• «ДОНСТРОЙ»
• «ПИК»
• «Группа Эталон»
• ФСК «Лидер»
• «ЮИТ Московия»
• «ЮИТ СитиСтрой»
• «Строительная компания ЛСР. Недвижимость-Москва»
• «Баркли»

Покупка квартиры в строящемся доме – выгодная и оправданная сделка. Самое главное покупать ее у проверенного застройщика и внимательно проверять документы.

Сегодняшняя ситуация такова, что разными стадиями оперативной работы, разработкой, другими оперативно-следственными действиями, охвачено 10-20% возводящих дома застройщиков - непосредственных участников российского стройкомплекса.

Не все эти проверки приведут к необратимым проблемам у застройщиков, но если уж органы проверяют, значит на то у них есть определенные основания. Не случайно статистика показывает, что более 55% обанкротившихся компаний строительной отрасли, обращали в течение предшествовавшего банкротству полугодия на себя внимание правоохранительных органов.

Далее в материале мы попунктно подробно расскажем, как на самом деле эффективно проверять застройщика. Несложными действенными алгоритмами проверки пользуются и агентства недвижимости, и профессиональные фирмы. Придерживаясь определенного «чек-листа», есть вероятность, что вы и сами сможете проверить застройщика. Поделимся профессиональными секретами процесса - узнаете тонкости, выберете наиболее удобный по ситуации способ. Главное - исключите возможность собственного участия в группах риска беспечных дольщиков!

Изначально надо определиться в основных параметрах проверки надежности застройщика. Понять главные вопросы относительно экономической деятельности застройщика. Юристам и практикующим экономистам составить перечень значимых критериев легко. Остальным предлагаем воспользоваться практическим списком наиболее важных моментов. Список не исчерпывающий, однако, ответы на его вопросы создают однозначное представление о законности и добросовестности работы застройщика.

• Аффилированность. Взаимозависимости. Руководства фирмы
• Судебные процессы. Количество судопроизводств и характер заявленных исков
• Несоблюдение застройщиком ФЗ
• Невыполнение сроков, обязательств
• Финансовая характеристика деятельности застройщика
• Предпосылки к банкротству, заблаговременная оценка рисков.
• Страхование, обеспечение рисков строительства дома, ЖК
• «Слабости» проекта - возможные отрицательные перспективы строительства дома, жилого комплекса
• Контроль актуальности, реальные отзывы покупателей
• Надежность, безопасность, специфика, особенности месторасположения стройки
• Динамика работ, оценка и сравнение скорости и объемов застройки жилого комплекса

Итоговый общий список важнейших вопросов «чек листа» при проверке надежности оказался немаленький. Искать ответы на них мы будем вместе с Вами. Для непосвященного человека задача непростая.

Многие застройщики прилагают определенные усилия, скрывая данные, усложняя их поиск на просторах интернета, ограничивая, делая непростым и закрывая доступ к информации.

Почему именно проверить застройщика самому не просто?

Ответ есть. Конечно же, многие сейчас могут "сёрфить", умеют пользоваться поисковыми системами вполне неплохо. Проблема с закрытостью немалой части информации. Она хранится в открытом доступе без индексации поисковыми системами. То есть, поисковый робот не отображает эти страницы по запросу пользователя . Получается, что если не знать точные адреса подобных страниц и ресурсов, нужную информацию, материал найти практически невозможно.

Облегчить работу могли бы специализированные платные системы поиска и хранения. К таким ресурсам можно отнести: «Мое Дело» "Бюро", Контур, «Фокус», Такском «Досье» и ряд других. Но, оплачивать не дешёвый доступ к таким ресурсам ради разового использования, да еще и учиться ими пользоваться, не слишком целесообразная затея.

Проверка руководителей компании застройщика - этап 1

Это проверка не только ее связи, но и получение большей информации о представляющих компанию руководителях, учредителях, собственниках. Порой, только сведения о руководителях, их связях, финансовой, хозяйственной деятельности, истории выполненных работ становятся определяющим фактором при принятии решения о покупке квартиры у данной компании.

Общая методология поиска этой информации будет аналогичной проверке любого юридического лица, и с трудностями получения основных сведений покупателю придется столкнуться примерно с теми же.

Проверка состояния и финансовой устойчивости компании - этап 2

Это, самая непростая часть проверки надежности застройщика. Некоторое количество данных для анализа и составления представления о финансовой устойчивости застройщик публикует непосредственно в проектной декларации на строительство объекта.

Но, по причине того, что информация в декларациях неполная и обобщенная, сделать какой-либо вразумительный вывод на их основе крайне затруднительно.

Как правило, дополнительные источники и БД с ограниченным доступом, о которых рассказано выше, дают еще информацию. О конкретном жилом комплексе или, наоборот, о финансовых показателях компании - застройщика. Но, анализируя эти данные необходимо учитывать, имеются ли у застройщика другие виды хозяйственной деятельности, помимо строительства данного объекта. В зависимости от отношения руководства и стратегии ее развития, тогда уже возможно сделать хотя бы некоторые предположения и выводы.

Проверить застройщика на банкротство - этап 3

Столь-же важным фактором, наличие которого должно присутствовать при проведении проверки надежности застройщика является наличие предпосылок (пусть даже гипотетических на каком-то этапе) к банкротству компании.

К огромному сожалению, никакой обязанности о сборе или предоставлении таких данных по законодательству Российской Федерации не существует ни у застройщика, ни у какой-либо уполномоченной организации.

С юридической точки зрения, учитывая презумпцию невиновности, это как раз вполне обоснованно. Ведь то, что какой-либо из субъектов хозяйственной деятельности, контрагентов или тот же дольщик подал иск о признании застройщика банкротом до вынесения приговора суда, по сути, не является основанием для преждевременных предположений и домыслов.

Однако, некоторых покупателей или инвесторов такая информация может несколько насторожить и бывает вполне полезной.

Впрочем, даже при наличии доступа к платным ресурсам, потрудиться при поиске подобной данных придется не мало. Не во всех ресурсах они обновляются своевременно.

В каждой из подобных систем допускается выбрать только отдельно взятые хорошо представленные именно в ней показатели.

И, далеко не факт, что эти данные вообще имеются. Большое число застройщиков в этом отношении, слава Богу, положительны. Но есть и исключения.

Проверить документы застройщика на соответствие ФЗ - этап 4

Также показательным является факт всестороннего, они частичного соответствия политики и действий фирмы требованиям Федерального законодательства, касающихся страхования, обновление и публикации открытых данных о строящемся объекте. Некоторые застройщики по разным причинам не всегда полностью соблюдают даже эти, казалось бы, основополагающие и достаточно важные постулаты.

Такой безответственный подход тоже может быть «звоночком» такой громкости, насколько действительно в компании - застройщика уважают права покупателя своих квартир.

Перечень таких обязательно публикуемых данных время от времени меняется, в соответствии с изменениями в законодательных актах Российской Федерации, но его обязательно должен соблюдать любой уважающий своих клиентов заказчик.

Проверяем соответствие строительства заявленным темпам - этап 5

Наконец, сама стройка. По ФЗ 214 привлечение денежных средств дольщиков может начинаться еще на совсем начальных стадиях. Как же покупателю разобраться, соответствует ли темпы строительства графикам и уложится ли строительство в заявленные сроки или стройка будет затягиваться и, не дай Бог, вообще приостановится?

Очень неоднозначный вопрос, ответ на который можно получить, только обладая полной картиной происходящего с финансированием объекта и происходящим внутри самой компании. Поскольку такой инсайд практически невозможен, приходится анализировать только доступную

Здесь уже не обойтись без специалиста, досконально знающего специфику производства при возведении жилья.

На строительстве объекта происходит сложная увязка сроков возведения конструкций, монтажа оборудования, отделки, подключения и разводки инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства, пусконаладочных работ, и каждый вид работ «тянет» на свои индивидуальные финансовые и временные показатели, сочетание которых и учитываются при анализе и проверке соответствия темпам производства работ непосредственно на объекте.

Размер имеет значение - нюанс

При этом нужно учитывать и строительный объем - размеры строящегося жилого комплекса. Например, если объект сдается по очередям, и объем одной очереди не очень большой, (допустим, строится 1-2 подъезда девятиэтажки), то учет динамики может быть не столь существенен.

А вот если большой ЖК планируется сдавать целиком, и объём составляет 25-30 этажного дома на несколько подъездов, в каждом из которых по 10-20 квартир на этаже, то это уже гораздо более серьёзная история, требующая реальной динамики и мониторинга. Поскольку «нагнать» людей и техники для выполнения таких больших объемов зачастую просто не реально.

6 этап - дополнительные сведения о застройщике

Как и говорили ранее, не получиться описать в одном материале все критерии проверки. Поскольку, допустим в том же АБИНе проверяют более 30 критериев, и описать подробно каждый из них довольно долго. Недаром анализ выполняют профессионалы с большим опытом работы в своих областях.

Конечно, желательно проверить все необходимые пункты. Вы можете посмотреть примеры на сайте компаний, которые занимаются проверками

Можно ли проверить качество строительства?

Качество и надежно проверить удалённо, как вы понимаете, невозможно. Однако, на такие вещи, как культура, чистота, ухоженность строительного производства, которые можно вполне оценить по фотографиям хода строительства, необходимо обращать внимание. Порой небрежная неряшливость «говорит» о слабом управлении стройплощадкой, неуважении к потребителям и безответственности бизнеса в целом.

Также, покупателю новостройки стоит иметь представление об особенностях и даже о проблемах, которые, к сожалению, присущи различным типам конструктивных схем и решений, применяемых для строительства.

Проверка самостоятельно или с компанией? - решайте

Как видите, ещё до покупки, хотя в принципе вполне вероятно, что и после нее (переуступка сейчас вполне доступна), критериев проверки надежности контрагента предостаточно.

И, поскольку на качественную проверку самостоятельно даже самому настойчивому и искушенному покупателю квартиры понадобится минимум 40-50 часов полноценного рабочего времени и знание 20-30 ресурсов источников данных, многие предпочитают заказать работу специалистам, или даже получить эту услугу бесплатно.

Бесплатно своим клиентам анализируют строителей крупные агентства недвижимости, имеющие свои специальные подразделения юридических отделов. Однако, как правило, поскольку это услуга условно бесплатна (условно потому, что агентство недвижимости всё равно получит % с продажи этому клиенту квартиры в новостройке), качество ее довольно сомнительно: проходят по вершкам, не доставая реальных проблем. Ведь их цель продать М2, и получить процент, а не дать достоверную информацию.

Среди фирм, оказывающих платно эту услугу, Вы сможете найти следующие (ниже в таблице). Мы не делали очень глубокого анализа, лишь приведем полный список для сравнения. Хотя постарались расположить их по степени удобства пользователя и цене:

Компании, производящие проверку застройщика

Название компании	Цена услуги в тыс. руб.	Срок оказания	Открытый пример работ	Заявленное кол-во пунктов анализа	Эксклюзивные пункты	Наличие поддержки	Оплата через безопасные платежные системы
АБИН (Агентство Безопасности Инвестиций в Недвижимость)	от 3950	2 дня	Да	30	4 пункта	Да	Да
Рейтинговое агентство строительного комплекса	от 5900	2 дня	Да	15	1 пункт	Да	Да
Общество защиты прав дольщиков	от 7000	2 дня	Да	14	не представлено	Да	не представлено
Госприемка	от 9900	2 дня	Нет	не представлено	не представлено	Да	не представлено
ДомКлик	12 000	3 дня	Нет	История квартиры	не представлено	Да	Да

Как видно из таблицы, предложений немало. Не все, правда дают оценку именно застройщика. Некоторые сосредотачиваются только на проверке «чистоты квартиры». Но ведь это больше история, мы же имеем дело с необходимостью некоторого прогнозирования по результатам полученных данных.

Тем, кто решает для себя проверить предварительно застройщика, осуществляющего строительство объекта, участником которого они собираются стать, можно выбрать лучшую, оплатить за довольно полезную, на наш взгляд, услугу. И получить уверенность в приобретении собственного жилья у надежного застройщика.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новом доме.

1. Степень готовности дома. Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.

Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этот лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть - это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.

2. Какой договор вы будете заключать. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспеченны залогом. Так же ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Если застройщик работает по договорам ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей решен вопрос и по другим документам у такого застройщика порядок. Многие застройщики сначала продают квартиры по предварительным договорам, а потом, когда документы приводят в порядок, переоформляют все договора на ДДУ. Соглашаться или нет на подобные условия - решать конечно вам. Все прочие договора таят в себе несомненно больше рисков, чем договор ДДУ, но я бы не стал слепо верить, что ДДУ снимает все риски. Много обманутых дольщиков заключали договора ДДУ и также много счастливых обладателей квартир приобрели их по всевозможным полулегальным схемам. Наличие договора ДДУ является несомненно плюсом, но не единственным критерием оценки!

3. Третьим фактором, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры, является аккредитована ли новостройка в банке. Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является Топовый банк с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.

4. Репутация дорогого стоит. Обратите внимание на то, сколько домов построил до этого застройщик. Были ли проблемы и какого рода при строительстве других объектов недвижимости. Кто стоит за застройщиком. Если это влиятельная политическая фигура, то каковы шансы, что его не снимут до того времени, как будет построен дом. Хорошо, когда за застройщиком стоит надежная компания с хорошей репутацией. Многие компании регистрируют новое юридическое лицо под строительство нового дома с целью минимизации рисков. Необходимо проверить, кто является учредителями данного юридического лица. Как это сделать смотри .

5. Оценить объект с инвестиционной точки зрения.

Как вообще связана оценка привлекательности объекта недвижимости с юридической проверкой новостройки и застройщика? На первый взгляд никак, но связь несомненно есть. Строительство новостройки в большинстве случаев это все равно финансовая пирамида, построение которой зависит от того, будут ли новые дольщики покупать квартиры в этом доме или нет. Если нет, то очень велика вероятность получить долгострой или недострой. А инвестиционно привлекательные объекты, как правило, не имеют проблем с финансированием.

Обратите внимание на местоположение объекта, наличие свободных парковочных мест, озеленение территории, наличие поблизости детских садов, школ, магазинов; транспортная доступность дома, оценка всего микрорайона в целом (соседство с автомагистралью, железной дорогой, кладбищем, гипермаркетами, парками и прочими объектами). Сравните покупаемый объект со строящейся недвижимостью в выбранном вами районе.

Не лишним будет оценить планировку квартиры, качество самого объекта недвижимости, а именно: высота потолка (чем выше потолок тем комфортнее, легче дышится), толщина стен (тонкие стены могут промерзать), расположение лифтов (если они соседствуют с жилой комнатой или шахтой лифта, то будут проникать посторонние звуки), расположение окон (видовые характеристики), толщина перекрытий (влияет на поглощение звука), расположение на этаже (первый и последний этаж обычно сложней продать, чем выше, тем лучше вид, чище воздух, и тише, но проблема, если сломается лифт или если понадобится поднять в квартиру крупногабаритную вещь) и.т.д.

Если новостройка строится по технологии монолитного строительства, то возможны задержки строительства из-за особенностей такого строительства. Панельное жилье, как правило, строится быстрее и просрочек строительства там бывает меньше, чем в монолите.

6. Если предыдущие этапы оценки новостройки прошли успешно, то запросите у застройщика документы, необходимые для юридической проверки новостройки перед покупкой квартиры.

Ст. 20, 21 ФЗ-214 обязывает застройщика предоставить следующие документы:

Вышеуказанные документы должны предоставляться по первому требованию, но на практике многие застройщики не могут этого сделать. Вам могут предоставить 2-3 документа, которые никак не отражают истинную суть их возможных рисков, а могут и вовсе отказать в предоставлении документов с ссылкой на коммерческую тайну Застройщика. Но важно знать, что весь вышеуказанный перечень документов в соответствии с 214-ФЗ не является коммерческой тайной и обязан быть предоставлен. Застройщики, у которых работают не ленивые менеджеры и которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов, даже тех, которые не перечислены в 214-ФЗ. Отношение менеджеров при предоставлении вам документов - один из показателей, который тоже необходимо учитывать при оценке рисков, связанных с вложением денег в новостройку.

Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика :

1. инвестиционный контракт;

2. проектная декларация;

3. разрешение на строительство;

4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;

5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;

7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;

8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);

9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;

10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;

11. аудиторское заключение;

12. заключение экспертизы проектной документации;

13. Строительные лицензии, допуск СРО.

6.Проверка документов при покупке квартиры в новостройке.

6.1. Проверяем инвестиционный контракт на строительство новостройки.

Из этого документа можно узнать условия строительства дома. Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно. Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей, как они считают, меньше. По причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства. Но бывает, что большая часть дома отдается льготникам и тогда контингент будет ровно такой, как в старом фонде.

В инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию. В инвестконтраке администрация города обязывает застройщика, как правило, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего администрация не подписывает необходимые документы и дом невозможно ввести в эксплуатацию. В инвестиционном договоре можно посмотреть об объемах, этапах и сроках их выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы с получением ключей. К примеру, застройщик Аврора, при строительстве домов в г. Железнодорожный МО, как раз столкнулись с тем, что не могли сдать объекты социальной инфраструктуры. Построенные дома стояли около двух лет в ожидании ввода в эксплуатацию. Ситуацию помогли сдвинуть с места активные митинги дольщиков. Не хотите выходить на митинги? Изучайте инвестиционный контракт! Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить. Далее, исходя из финансового состояния застройщика, оцените, будет ли дополнительная социальная нагрузка препятствием в передаче вам квартиры.

6.2. Проектная декларация.

Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.

Другими словами, проектная декларация - это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.

6.3 Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации.

Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация - это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация - это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.

Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.

6.4. Разрешение на строительство.

Главное, чтоб оно было оформлено на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы. Лицо, на которое выдано разрешение на строительство, и есть Застройщик, которое несет перед вам ответственность.

6.5. Свидетельство о собственности на землю.

В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»

Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».

Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.

6.6. Договор со страховой компанией или договор поручительства.

Договор страхования или поручительство - это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г. Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С 2015 г. застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства. В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя.

ЕЩЕ 10 СПОСОБОВ ПРОВЕРКИ ЗАСТРОЙЩИКА в п

Правильным на мой взгляд является следующий алгоритм покупки квартиры в новостройке. Вместо того, чтобы платить риелторам за поиск квартиры в новостройке, платите только за юридическую проверку, а новостройки находите сами. В 90% риелторы не проводят проверку застройщика по всем возможным параметрам и уж тем более не предоставляют вам отчет. Чтобы убедится в том, что они этого не делают, скачайте пример отчета о проверке застройщика и покажите своему реилтору, с которым вы собираетесь работать. Попросите предоставить вам подобный отчет на застройщика, который вы в итоге вместе выберете. Вам в 90% случаев скажут, что никакие письменные отчеты они не предоставляют, по той причине что они и не проводят вовсе никакую проверку. Какой смысл пугать клиента отчетами, а вдруг вы откажетесь покупать квартиру в этом доме. Запомните люди поступают так, как им выгодно, и риелторы не исключение.

Самый надежный вариант - это разделить услуги: одному поручить искать объекты, другому проверять объекты; но только не в одном лице! Иначе лень победит профессиональную этику. Не экономьте там, где можете потерять все.

Наша компания проводит комплексный анализ новостройки по 20 параметрам. По результатам работы мы предоставляем письменный отчет. Мы анализируем и даем свои рекомендации по договору, который Вам предстоит подписать с Застройщиком. Более того, большинство новостроек мы уже проанализировали и составили отчеты. Это такие застройщики как: , НДВ, ДСК-1, Мортон, ЗАО «СТ-Инжиниринг», СУ-155 , Ведис групп, ООО «Брэст», ГК «Горизонт Девелопмент», ООО «ТРАНСМОУД», ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов», ООО «Жилищно-строительная компания», ООО «Независимый проект», ЗАО «Моспромстрой», ГК «Центрстрой», ЗАО «ДЕСНА-ЛЭНД», TEKTA GROUP, ООО «Просперити», .

Многих застройщиков мы знаем по судебным делам наших клиентов. Нашей основной деятельностью является взыскание неустойки и различных убытков с застройщика. Но эта основная деятельность позволяет нам владеть информацией, которой мы можем делиться с клиентами, готовыми купить квартиру в новом доме. Девяносто процентов покупателей новостроек даже не представляют себе тех рисков, которые бывают при покупке жилья в строящемся доме. Ведь проблемы, с которыми сталкиваются покупатели новостроек, практически одинаковые и кочуют от одной застройки к другой. Мы расскажем вам и для пущей убедительности покажем многочисленные решения судов, отражающие те проблемы, которые попытается скрыть застройщик при заключении договора. Причем зачастую эти решения суда именно с тем застройщиком, с которым вы хотите заключить договор. Я не хочу вас отговорить от покупки квартиры в новостройке, ведь я сам приобрел квартиру у одного из указанных выше брендов и застройщик меня не подвел. Квартиру я получил в согласованные сроки и к качеству дома у меня нареканий нет. Риск был просчитан и максимально минимизирован, чего и вам желаю.

Если хотите сэкономить при покупке квартиры, то это можно сделать, минимизировав количество участников в сделке. Классическая сделка с недвижимостью выглядит так: Продавец квартиры обращается к риелтору за помощью при продаже квартиры, при этом стоимость риэлтерских услуг составляют 3-6%, и покупатель обращается к риелтору для покупки квартиры и платит такую же комиссию 3-6%. То есть если убрать посредников из сделки, то можно сэкономить от 6 до 12%.

Расскажем подробнее, как это сделать и возможно ли самостоятельно купить квартиру без посредников.

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме. Что не договаривает вам Застройщик. С какими проблемами вам придется столкнутся на пути оформления собственности. Особенности покупки квартиры в новостройке, и прочие подводные камни.

Покупка жилья в новостройке связана с определенными рисками. Но есть шанс максимально их снизить. По крайней мере те, которые зависят от застройщика напрямую. В этой инструкции мы покажем, на что именно обратить внимание при выборе застройщика. И как правильно проверять компанию при покупке квартиры.

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Но ситуация ухудшается, когда нужно приобрести жилье в новостройке. Как правило, на момент покупки дом ещё не достроен. И квартиры, как таковой, не существует, что добавляет новые риски. С чем же конкретно может столкнуться покупатель, вкладываясь в новостройку? Ситуации могут быть следующими:

1. Долгострой.
2. Строительство не завершается, например, по причине банкротства застройщика.
3. Застройщик расторгает договор с дольщиком по выдуманной причине (обманывает его).
4. Владелец жилплощади продает ее дважды разным людям.
5. По завершении строительства получилась некачественная квартира в плохо построенном доме.
6. Простои по оформлению собственности по вине застройщика.

Чтобы избежать возможных рисков, необходимо грамотно проверить застройщика. В таком случае шанс потерять деньги и возможную жилплощадь заметно снижается. Но как это сделать?

Инструкция – как проверить застройщика при покупке недвижимости

Важно внимательно выбирать застройщика, если планируете приобретать жилье в новостройке в качестве дольщика. К сожалению, существует шанс столкнуться с мошенником или купить квартиру у неустойчивой компании, которая может обанкротиться в любой момент. Но этого можно избежать, если проверить потенциального продавца по нескольким параметрам.

Выбор застройщика из списка добросовестных

В каждом регионе есть собственный список, в котором перечисляются надежные строительные компании. Он постоянно обновляется. В этот список включаются только ответственные застройщики, ведущие деятельность в соответствии с ФЗ №214.

Как правило, подобный перечень ведут специальные органы, отвечающие за строительство в отдельном регионе. К примеру, в Москве этим занимается Москомстройинвест. Необходимую информацию можно найти на сайте ответственной структуры.

Важно: всегда сравнивайте не только имя застройщика, но и адрес жилья. Распространены случаи, что на одном объекте компании все идеально, а другой сдавался приёмной комиссии с проблемами.

Проверка компании-застройщика

Часто компания-застройщик – лишь «пустышка», созданная более крупной фирмой (настоящим владельцем недвижимости) под конкретный объект. Это удобно, потому что позволяет разграничить денежные потоки и вести документацию по каждому объекту отдельно. Но есть некоторые нюансы.

При проверке желательно выяснить, кто настоящий владелец компании-застройщика. Идеально будет, если все акции принадлежат более крупной фирме с известным именем. Тогда бояться нечего – просто владельцы решили облегчить бухгалтерии работу. Если же следы владельца найти не выходит – лучше обойти такую новостройку стороной. Потому что за ней может стоять мошенник, который выведет все деньги куда-нибудь в офшоры и объявит застройщика банкротом. Тогда у дольщиков не окажется ни денег, ни жилья.

Будет очень хорошо, если у компании-застройщика во владельцах и партнерах числятся крупные компании с известным именем. Такие фирмы беспокоятся о собственном имидже и стараются не связываться с подозрительными организациями и тем более мошенниками.

Также стоит проверить уставной капитал компании. В идеале он должен быть достаточно большим, а не минимально необходимым для регистрации юридического лица. Кроме того, обязательно членство конкретного застройщика в саморегулируемой организации в строительной сфере. Это еще раз подтверждает его права на возведение объекта и надежность.

Читайте также:

Какие профессии будут востребованы в России в ближайшем (2019) и далеком (2025) будущем

Какие документы должен проверить дольщик

Прежде чем заключать сделку, обязательно следует проверить все документы, относящиеся к компании, строительству и объекту. Особенно если вы хотите вложиться в только зарождающееся жилье.

Разрешение на строительство

Этот документ можно получить в соответствующем органе, курирующем строительные работы в регионе. Нужно заранее узнать, кто выдает разрешение в конкретном городе, чтобы сравнить предоставленный застройщиком документ с подлинным. При проверке важно посмотреть, на какой конкретно дом выдано разрешение.

Кроме того, каждый такой документ имеет срок действия. Он обязательно подписывается должностным лицом, которое ставит на него печать организации. Наименование застройщика и лицо, которому было выдано это самое разрешение, обязательно должны быть одинаковыми, а их данные – совпадать.

Некоторые комитеты (например, Могосстройнадзор) позволяют также проверить подлинность выданного разрешения. Для этого достаточно воспользоваться сайтом организации и проверить номер по базе данных.

Проектная документация

После проверки разрешения пора ознакомиться с проектом. Это главный документ, на который должен опираться дольщик при выборе объекта. В проектной декларации обязательно содержится следующая информация:

1. Цель, сроки и этапы строительных работ.
2. Разрешение на постройку (которое мы проверяли чуть выше).
3. Адрес размещения дома.
4. Количество и характеристики квартир.
5. Состав общего имущества.
6. Назначение нежилых помещений (если они есть).
7. Срок завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
8. Страхование и возможные риски строительства.
9. Цена на постройку дома.
10. Список подрядчиков, задействованных в возведении новостройки.
11. Страхование банком или поручительство от него же в качестве обеспечения исполнения обязательств со стороны застройщика.
12. Информация о прочих инвестициях, привлеченных для строительства.

Опубликовать этот документ порядочный застройщик должен до того, как заключил первый договор. В противном случае это не только нарушение, но и неприятность для уже подписавших бумаги дольщиков. Особенно если в проекте что-то резко поменяется уже после заключения договоров.

Государственная экспертиза

Она тоже входит в проектную декларацию. Но стоит рассмотреть этот документ отдельно. Государственная экспертиза означает, что проверенный объект однозначно соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.

В каждом регионе проверками занимается специально назначенный орган. Получить итоги экспертизы застройщик должен ещё до начала строительства. Так что к моменту заключения договоров с дольщиками этот документ просто обязан быть.

Документация на земельный участок

В соответствующих бумагах можно ознакомиться со статусом земли, на которой стоит (или будет стоять) новостройка. Чтобы получить необходимую информацию, придется заказывать выписку из ЕГРН на конкретный участок. В ней будут нужные данные по выбранному кусочку земли – собственник, имеющиеся обременения (то есть аренда или субаренда) и так далее.

Важно помнить, что земельный участок может быть оформлен четырьмя разными способами:

• аренда;
• субаренда;
• собственность;
• безвозмездное пользование на определенный срок.

К сожалению, последний способ встречается крайне редко. Но и остальные три не должны заставить волноваться – главное, что земля правильно оформлена и отведена конкретно под строительство жилого дома, в котором вы планируете приобретать квартиру.

В случае аренды на землю обязательно нужно запросить копию договора. В ней должны числиться следующие данные:

• срок предоставления земли;
• подтверждение официальной регистрации договора;
• указание на возведение жилой новостройки;
• арендатор (обязательно застройщик).

Нежелательно, чтобы срок окончания аренды совпадал с датой сдачи дома. И тем более плохо, если аренда заканчивается ещё раньше. Потому что это влечет проблемы с передачей квартир собственникам. Впрочем, застройщик и фактический владелец земли часто просто продлевают срок действия обязательств, и всё.

Если же дело касается субаренды, то необходимо заодно изучить сроки действия всех соглашений и права передачи участка субарендатору.

Проверка новостройки

После проверки документов наступает следующий этап выбора. Теперь необходимо ознакомиться с информацией касательно самой новостройки, которая не указана не в проектной документации и прочих лицензиях.

Читайте также:

Ежемесячные выплаты семьям с низким доходом из материнского капитала в 2018 году

На сколько процентов построена

Если на момент заключения договора строительство уже кипит, стоит хотя бы визуально оценить готовность жилья. В таком случае получится прикинуть, когда же его скорее всего достроят. К сожалению, иногда сроки сдачи жилья могут переноситься. Но вероятность, что строительство затянется, куда меньше в случае уже почти законченного проекта.

Откуда финансируется

Финансы – это очень важно не только для застройщика, но и для потенциального дольщика. Поскольку способ финансирования, как правило, определяет уровень ответственности компании за свое недоделанное детище. Есть три вида источников денег, которые подчеркнут честность владельца новостройки.

Собственные средства. Это идеальный для всех вариант. Потому что в таком случае застройщик ни от кого не зависит. Он не должен ждать, пока получит деньги от банка, не должен выплачивать проценты и так далее. Цены на жилье у такой компании ниже, а стройка проходит быстрее. Но важно, чтобы компания была финансово состоятельна, то есть имела минимум долгов. В таком случае шансы на завершение строительства близятся к 100%.

Кредит в банке. Способ, который встречается чаще всего. Как правило, застройщики сначала используют для строительства собственные средства. А когда их не хватает – берут кредит в банке. Такой способ финансирования отражает надежность компании – она имеет определенные обязательства перед банками, которые куда сложнее обмануть, чем обычных людей. Значит, фирме придется заканчивать строительство и продавать квартиры для возврата долгов.

Деньги от партнёров. То же самое, что и кредит. Разница только в том, кто именно предоставил финансы. Обязательства и степень «серьезности намерений» застройщика не меняются.

Когда должны сдать

Срок сдачи объекта указан в проектной декларации. Но важно ещё то, когда именно дольщик получит квартиру после завершения постройки. Необходимые сроки указаны в ст.6 Федерального Закона №214. Он гласит следующее:

1. Дата передачи квартир должна быть прописана в договоре. У всех дольщиков она одинаковая (для отдельных подъездов и блок-секций). Дата может отличаться в случае, когда различные секции и подъезды сдаются в разное время.
2. Если срок передачи жилья нарушен, то дольщик должен будет получать 1/300 от ставки рефинансирования. Эта сумма начисляется за каждый день просрочки. Если были нарушения, касающиеся самих дольщиков, то ставка удваивается.
3. Застройщик должен уведомить дольщиков о том, что не укладывается в сроки сдачи жилья, за два месяца до наступления указанной в договоре даты. В таком случае он может заключить дополнительное соглашение, дающее ему ещё немного времени на завершение работ.

ФЗ №214 позволяет дольщикам защититься от затягивания застройщиком сроков. И получить неустойку, если даты все-таки пропущены.

Как правильно платить застройщику

Но проверка – это еще не все. Подвох может крыться и в процессе оплаты квартиры у, казалось бы, вполне благонадежного застройщика. На что обязательно стоит обратить внимание и чего стараться не делать вообще?

Какой договор предлагают?

В случае долевого строительства застройщик может предложить два типа договоров – либо ДДУ (договор долевого участия), либо ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Соглашаться стоит только на ДДУ, поскольку он официально регистрируется и ставится на учет государством. Но ДДУ доступен только до момента сдачи новостройки и начала ее проверки и приемки.

А договор ЖСК нигде не регистрируется и никак не подтверждается. Поэтому на одну квартиру можно заключить сколько угодно таких договоров. Следовательно, застройщик-мошенник способен не раз и не два «продать» одну и ту же жилплощадь разным людям. А им потом разбираться, кто же настоящий владелец.

Проверка застройщика производится по документам, которые он обязан предоставить покупателю по закону, и с помощью дополнительных сервисов. К ним относятся Единый реестр застройщиков, Реестр недобросовестных застройщиков, картотеки арбитражных дел и исполнительных производств, сведения об организациях, размещенные на сайте налоговой службы, отзывы в интернете. Совокупный анализ полученной документации позволит сделать вывод о надежности компании и перспективах своевременного окончания строительства

Приобретение жилья в новостройке – рискованное мероприятие, особенно если дом не достроен или его возведение находится на первых этапах. Покупателю рекомендуется быть внимательным и изучить компанию, предлагающую недвижимость.

Существует масса вариантов того, как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство. Можно найти его в Едином реестре застройщиков , в котором перечислены все организации, отвечающие требованиям законодательства к строительным компаниям, или в Реестре проблемных застройщиков , изучить документы, оценить финансовую состоятельность, ознакомиться с отзывами клиентов.

Список документов при покупке квартиры в новостройке, обязательных к предоставлению застройщиком по требованию любого лица, определен ст. 20 ФЗ №214 . Их анализ дает возможность определить уровень компании, ее финансовое положение.

Организация, привлекающая деньги на строительство домов, размещает в свободном доступе:

• сведения о наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании;
• данные свидетельства о регистрации в качестве юридического лица;
• информацию об участниках, имеющих более 5% голосов в органе управления;
• возможность ознакомиться с реализованными проектами;
• сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО);
• финансовый результат текущего года.

Помимо перечисленной информации по требованию застройщик обязуется предоставить следующие документы.

1. Устав. В нем рекомендуется изучить сведения, касающиеся размера уставного капитала, срок и объем полномочий директора. Дополнительно следует узнать дату назначения действующего руководителя, ознакомившись с протоколом.
2. Свидетельство о регистрации в качестве организации подтверждает правомерность осуществления предпринимательской деятельности.
3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
4. Бухгалтерские документы, но не более чем за 3 года. Они нужны для того, чтобы оценить эффективность хозяйственной деятельности застройщика, отсутствие убытков, наличие активов, достаточных для окончания строительства.
5. Результаты аудиторской проверки. Данные аудита интересны с точки зрения финансовой состоятельности застройщика и наличия проблем или допущенных нарушений.

Обратите внимание! Сведения о ведущихся судебных процессах, включая банкротство, можно получить на сайте kad . arbitr . ru . Наличие конфликтов с клиентами – физическими лицами – проверяется на сайте районного суда, определяемого исходя из места регистрации застройщика. Поможет в этом сайт sudrf.ru.

Существенное значение имеют открытые исполнительные производства. Долги предполагают наличие финансовых проблем, поэтому с таким застройщиком лучше не связываться. Сведения находятся в открытом доступе на официальном сайте ФССП .

Следующий шаг – получение выписки из ЕГРЮЛ. В качестве источника информации подойдет сайт налоговой службы , выдающий бесплатно информацию о любой организации. Документ содержит сведения о начале процедуры ликвидации, реорганизации или об исключении компании из реестра действующих юридических лиц.

Проверка застройщика проводится по такому показателю, как членство в саморегулируемой организации (СРО) в строительной сфере. Оно обязательно для всех компаний, занимающихся возведением домов.

Примечание : солидные партнеры и большой размер уставного капитала – признаки надежного застройщика.

Анализ учредительных и финансовых документов позволит оценить правомерность действий руководителя застройщика, платежеспособность, вероятность окончания строительства.

Какие документы включает в себя проектная документация

Проектная документация – пакет документов, связанных с работами по объекту. Обычно все сведения размещаются на сайте компании и предоставляются клиентам в офисах продаж.

Разрешение на строительство

Выдается органом, курирующим строительство в регионе. Его названия в каждом субъекте разные – в Москве, к примеру, работает Комитет по государственному строительному надзору. Разрешение действует определенный срок, имеет дату, подпись должностного лица и печать. Лицо, в отношении которого было выдано разрешение, должно совпадать с наименованием застройщика. Факт выдачи документа можно проверить на сайте комитета.

Проектная декларация

Этот основной документ для дольщика содержит важную информацию о будущем доме:

• цель строительства, этапы и сроки;
• разрешение на возведение дома;
• адрес;
• количество квартир и их характеристики;
• состав общего имущества;
• назначение нежилых (коммерческих) помещений, которые не включаются в общую собственность;
• срок ввода в эксплуатацию;
• риски и страхование;
• стоимость строительства;
• перечень привлекаемых подрядчиков;
• обеспечение исполнения обязательств застройщиком (поручительство банка или страхование);
• информация об иных привлеченных в проект инвестициях.

Обратите внимание! Проектная декларация должна быть опубликована до заключения застройщиком первого договора долевого участия в строительстве.

Государственная экспертиза

Часть проектной декларации, которая подтверждает соответствие проекта строительным нормам и действующим на данный момент регламентам. Экспертиза проводится соответствующим органом, занимающимся контролем и надзором в области строительства. К примеру, в Санкт-Петербурге им является Служба государственного и строительного надзора и экспертизы.

Получение госэкспертизы входит в число обязательных процедур, проводимых перед началом строительства.

Документы на землю

Земельный участок может быть оформлен по-разному – в собственность, в долгосрочную аренду или субаренду. Редко встречается безвозмездное пользование, ограниченное определенным сроком.

Проверить правомочия на участок земли несложно – достаточно заказать выписку из ЕГРН. В ней указываются собственник и имеющиеся обременения (к примеру, аренда). Обычно сведения о правах на территорию размещаются на сайте компании. Если они отсутствуют, допустимо запросить копию договора аренды или выписку из него, касающуюся срока предоставления участка, факта государственной регистрации договора, указание в нем на строительство жилого дома на арендуемой территории. В качестве арендатора должен быть указан сам застройщик.

Аренда не должна заканчиваться сразу раньше предполагаемого ввода дома в эксплуатацию. В таком случае срок продлевается, иначе не избежать проблем с передачей квартир.

В случае субаренды дополнительно изучаются правомочия передачи участка субарендатору и соответствие сроков действия обоих соглашений.

Что нужно знать о новостройке

Не помешает проверить новостройку перед покупкой на предмет ее финансирования, темпа возведения и даты передачи квартиры. Исходя из полученной информации можно оценить вероятность завершения строительства и соблюдения его сроков.

Источники финансирования

Финансирование может осуществляться за счет собственных средств, денег, привлеченных у населения (дольщиков), банковских кредитов, ресурсов, предоставленных партнерами. Чаще всего застройщик использует несколько источников.

Строительство на собственные средства – вариант, идеальный для всех участников. Застройщик получает финансовую независимость, а стоимость квартиры на рынке недвижимости снижается, поскольку компания не тратит деньги на обслуживание кредитов и выплату процентов по ним. Отсутствие долгов гарантирует своевременное окончание строительства.

Строительство за счет банковского кредита – более распространенная ситуация. Соотношение собственных и заемных средств разное. Привлечение банков может быть хорошим знаком для дольщиков: компания прошла проверку в кредитной организации и признана надежной. Некоторые банки предлагают интересные решения для покупателей, желающих приобрести квартиру в финансируемом им доме.

Наличие кредитов не является плохим знаком, но они должны быть структурированы. Кредитная линия строится таким образом, чтобы застройщик мог покрыть все расходы и погасить задолженность.

Финансирование за счет средств, предоставленных партнерами, аналогично открытию кредита в банке.

Ориентировочная дата сдачи объекта (сроки)

Дата сдачи дома и передача квартиры дольщику – ключевой момент строительства. Требования к сроку передачи и ответственность за его нарушение приведены в ст. 6 ФЗ №214.

1. Дата передачи объекта указывается в договоре и едина для всех дольщиков. Возможно отличие в сроках передачи квартир, расположенных в разных блок-секциях или подъездах. Время готовности зависит и от очереди строительства.
2. При нарушении срока дольщику выплачивается неустойка. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. За основу берется стоимость помещения. При нарушениях, допущенных в отношении дольщиков – граждан – застройщик заплатит двойной размер неустойки.
3. Если застройщик не укладывается в установленные договором сроки, за 2 месяца до их наступления он уведомляет дольщиков о продлении и подписывает дополнительное соглашение.

Особенности заключения договора

Предварительный договор/договор бронирования

В ФЗ №214 не предусмотрены эти формы приобретения недвижимости в строящихся домах. Такие схемы не нарушают закон, но создают дополнительные риски для покупателя – к примеру, продажи одной квартиры нескольким лицам. Решаясь на такой вариант покупки, проверяйте застройщика. При наличии сомнений в его надежности от сделки лучше отказаться и найти иной вариант.

Договор бронирования и предварительный договор купли-продажи используются застройщиками, которые не получили полный пакет разрешительной документации, но хотят привлечь деньги на строительство. Заключение указанных договоров возможно на любой стадии, даже при разработке документации. По своей правовой сути предварительный договор купли-продажи и договор бронирования – соглашение о намерениях, которые обозначают действия сторон в будущем. Покупатель не сможет потребовать передачи квартиры. Притязания сводятся к понуждению заключить основной договор или вернуть обеспечительный платеж.

Вид договора

Лучший вариант приобретения квартиры в новостройке – заключение договора долевого участия в строительстве. Именно эта форма предусмотрена законом и детально в нем описана. Только договор долевого участия полностью защищает покупателя, давая ему возможность взыскать с застройщика неустойки, штрафы и потребовать передачи недвижимости. .

Другой вариант – купля-продажа. Это означает, что застройщик или иное лицо уже оформил недвижимость в собственность и продает ее. Сам по себе договор купли-продажи не несет рисков для покупателя: он регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж.

Переуступка права требования возможна как по договору долевого участия, так и по предварительному договору купли-продажи, но до момента передачи квартиры. Только уступку прав по первому варианту можно отнести к наименее рискованным сделкам, поскольку этот договор подлежит государственной регистрации. Аналогичная сделка, совершенная по предварительному соглашению о купле-продаже, не регистрируется. .

Условия договора

В любом из заключаемых договоров должны указываться его условия, без которых соглашение считается незаключенным. Они перечислены в ст. 4 ФЗ №214.

1. Определение квартиры, подлежащей передаче после ввода объекта в эксплуатацию. В него включается подробное описание дома и объекта долевого строительства, подлежащего передаче по договору.

Таблица 1. Требования к описанию дома и объекта долевого строительства в договоре

1. Срок передачи квартиры.
2. Цена объекта и порядок ее внесения.
3. Срок гарантии на недвижимость.
4. Способ обеспечения исполнения застройщиком обязательства по окончанию строительства дома.

Кроме указанных условий в договор включаются перечень прав и обязанностей сторон и ответственность за их невыполнение.

Госрегистрация

Процедуру госрегистрации проходят не все договоры – только долевого участия и переуступки по нему и купли-продажи. Иные соглашения регистрации не подлежат.

Договор страхования на новостройку

Застройщик выбирает один из двух способов обеспечения обязательства по строительству дома – поручительство банка или договор страхования. Последний вариант наиболее распространен.

Страхование осуществляется в пользу дольщиков и защищает их от неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей по передаче объекта строительства.

Страховым случаем признается:

• решение суда об обращении взыскания на имущество застройщика;
• решение суда о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

Страховая сумма, которую получает дольщик, рассчитывается исходя из ДДУ.

Важно! Страхование осуществляется в компаниях, имеющих лицензию и включенных в Список страховщиков, соответствующих требованиям для страхования ответственности по 214-ФЗ и рекомендованным Центральным Банком. Проверить страхование застройщика можно на сайте его страховой компании.

Риски

Зная, как проверить застройщика при покупке квартиры, и соблюдая меры предосторожности, покупатель все равно может столкнуться с проблемами.

Таблица 2. Вероятные риски, которые могут возникнуть после приобретения квартиры в строящемся доме

Риск	Характеристика	Пути преодоления
Дефекты договора	Включение положений, препятствующих покупателю взыскать с застройщика пени, штрафы, неустойки за нарушение сроков или иных обязательств	Договоры, заключаемые застройщиком, типовые. Покупатель может ознакомиться с ним заранее и задать интересующие его вопросы в неформальной обстановке. Однако вероятность внесения правок в договор невелика
Проблемы со строительством	Могут иметь разные проявления: превышение предельной нагрузки на коммуникации, отказ подрядчика от работы, нехватка денег	Если сроки затягиваются, покупатель может потребоваться неустойку или расторгнуть договор. В отдельных случаях банкротства застройщика дольщики становятся его кредиторами и получают возмещение или ждут, когда их дом достроят по специальной государственной программе
Качество	Использовались некачественные материалы или были нарушены строительные нормы, повлекшие недостатки	Владельцам рекомендуется проводить экспертные исследования, определяющие качество, и требовать компенсации с застройщика за нарушение
Отсутствие инфраструктуры	Дом построен далеко от остановок общественного транспорта, нет детских садов, школ и других важных объектов инфраструктуры	Если строительство таких объектов предполагалось, но не ведется, дольщики могут обратиться за разъяснениями к застройщику

Помимо анализа официальной документации, перечень которой установлен ФЗ №214, рекомендуется ознакомиться с отзывами покупателей, размещенных в интернете, и с тематическими новостями.

На основе комплексного анализа деятельности застройщика, его документов и сведений из открытых источников информации можно решить, стоит ли доверять деньги компании, и определить ее финансовую устойчивость.

Посмотреть видео по теме

Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
13 ноября 2017 .